マンションや注文（建売）住宅を購入するとなると、ほとんどの場合で使うことになる、住宅ローン。
住宅ローンを使わずに家を買うことができれば一番いいのですが、そんな訳にはいかないケースがほとんどだと思います。
住宅ローンを使うと、手数料もかかるし、何より信じられないほど高い金利を払わないといけません。これが世の中の常識ですよね。
でも、実はそんな常識をくつがえす住宅ローンがあります。驚かないでくださいね。ある条件を満たすことができれば、金利ゼロです。もう一度言います。0%です。
条件は厳しい
ただし、誰でもこれを利用できるわけではありません。条件さえ満たせば誰でも使えるのですが、その条件がとても厳しいものとなっています。
その条件は、住宅ローン残高と同じ額を東京スター銀行に預けていることです。例えば、3,000万円の住宅ローンがあれば、3,000万円の預金がないといけません。
かなり厳しい条件ではあるものの、この条件さえ満たせば、住宅ローン金利は一切かからなくなります。
節税のメリット
こんなことするぐらいなら、現金で一括払いした方がお得じゃないかと思われることでしょう。実はそうでもなかったりします。
ここで登場するのが住宅ローン減税制度という仕組みです。平成29年まで住宅ローン減税制度があります。住宅ローン減税は住宅ローンの残高に対して1%が税額控除となります。これを10年間もの間、受けることができます。
仮に3,000万円の住宅ローン支払いが残っていて、30万円の所得税を払う計算になっていた場合は、これがゼロになります。2,000万円のローン残高の場合は20万円が控除となります。
お得額シミュレーション
東京スター銀行で住宅ローンを申し込んだ場合、やはりそれなりのコストが掛かります。それも含めて計算した場合、どうなるのかを検証してみたいと思います。
東京スター銀行のホームページを確認すると、一番下に小さく書いてあります。「事務手数料は1件につき 105,000円（税込）です」と。申し込みする時点で少なくとも105,000円かかります。
それに加え、こんなことも書いてあります。「別途、ローン総額に対してメンテナンスパック料（年率：0.300%〜0.702%）がかかります」と。利率にすると多くは見えませんが、これはかなりのネックとなってきます。この利率分が手数料となるなら実質得するのは0.298〜0.7%となります。
これを踏まえて、シミュレーションしてみましょう。3,000万円35年ローンを借りて、同時に口座残高も3,000万円あるとしましょう。返済額は月に10万円とします。メンテナンスパック料は0.7%で計算します。
・1年目
控除額：285,600円
メンテナンスパック料：210,000円
事務手数料：105,000円
損益：-29,400円
・2年目
控除額：271,200円
メンテナンスパック料：189,840円
損益：81,360円
・3年目
控除額：256,800円
メンテナンスパック料：179,760円
損益：77,040円
・4年目
控除額：242,400円
メンテナンスパック料：169,680円
損益：72,720円
・5年目
控除額：228,000円
メンテナンスパック料：159,600円
損益：68,400円
・6年目
控除額：213,600円
メンテナンスパック料：149,520円
損益：64,080円
・7年目
控除額：199,200円
メンテナンスパック料：139,440円
損益：59,760円
・8年目
控除額：184,800円
メンテナンスパック料：129,360円
損益：55,440円
・9年目
控除額：170,400円
メンテナンスパック料：119,280円
損益：51,120円
・10年目
控除額：156,000円
メンテナンスパック料：109,200円
損益：46,800円
・合計
控除額：2,208,000円
メンテナンスパック料：1,555,680円
事務手数料：105,000円
損益：547,320円
注意点
この例を見る限りではかなり得をしているのが分かりますよね。でも、注意してもらいたいことがあります。
メンテナンスパック料は現金で払わないといけません。10年間で150万円ほどの支出が発生します。
お得になるのは、上で紹介した控除額の分、税金を支払う予定がある方だけです。これ以下の税金しか払っていないのであれば、こんなややこしいことまでして、節税する必要はありません。
また、住宅ローン減税と減価償却費の両方を使うことはできません。
気になるペイオフですが、これは決済用預金を使うことができれば（東京スター銀行では使えるか未確認）問題がなくなります。
参考：http://www.ifinance.ne.jp/glossary/savings/sav079.html
それらを全て踏まえた上で、かつ現金で家を購入できる方のみ、この方法を実践するようにしましょう。
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