「不動産投資をやってみたい」と思ったことはありませんか？
低金利や将来の年金不安から、資産運用方法の一つとして不動産投資が注目されています。
マンションやアパートなどの投資用物件を所有して貸し出せば、入居者がいる限り、毎月安定して家賃収入が得られますよ。
私はワンルームマンションに投資して家賃収入を得ていますが、株や投資信託にはない安心感がありますね。
しかし、不動産投資は投資額が大きく、無理な借金をして破綻する人もいることから「不動産投資は危ない」というイメージを持つかもしれません。
そこでこのページでは、不動産投資の種類やメリット・デメリット、注意点、投資用物件を探す方法について詳しく説明していきますね。
不動産投資とは？
不動産投資とは、利益を得る目的でマンションなどの不動産を購入することです。
不動産投資で利益を得るには、以下2つの方法がありますよ。
- 不動産を貸して家賃収入を得る(インカムゲイン)
- 不動産を購入金額より高く売って売却益を得る(キャピタルゲイン)
1980年代後半から1990年代前半のバブル景気のときは、土地の値段が上昇したため、不動産を買って売却益を狙う人がほとんどでした。
しかし、現在は売却益を狙うよりも、所有不動産を貸し出して家賃収入を得ることを目的に不動産投資に取り組む人が多いですね。
この先は、家賃収入を得る目的で不動産投資をすることを前提に話を進めていきます。
不動産投資の種類
不動産投資では、以下のような種類の不動産に投資を行います。
- ワンルームマンション
- 一戸建て
- 駐車場
- アパート・マンション(一棟)
ワンルームマンションは、マンションやアパートの一室を購入して貸し出し、家賃収入を得る方法です。
家賃収入はそれほど高くありませんが、不動産投資の中では物件価格が安いので、初心者の方でも投資がしやすいですよ。
一戸建てを貸し出したり、土地を購入してコインパーキングを運営したりする方法もありますね。
また、アパートやマンションをまるごと一棟購入し、多くの部屋を貸し出して、まとまった家賃収入を得ることも可能です。
しかし、物件価格はかなり高額になるためリスクも高く、あまりおすすめしません。
これから不動産投資を始めるなら、比較的少額から始められるワンルームマンションがおすすめですよ。
不動産投資のメリット
ここでは、不動産投資のメリットを3つ紹介しますね。
毎月家賃収入を受け取れる
不動産投資は所有している物件に入居者がいれば、毎月家賃収入を受け取れます。
給与以外に毎月一定の収入が得られるのは、すごく安心感がありますよ。
しかも不動産投資の場合は、一般的な仕事のように時間や場所に縛られることもありません。
どこで何をしていても、入居者がいる限り家賃収入を得られるのは、不動産投資の魅力ですね。
ローンが利用できる
不動産投資のために物件を購入するときは、自己資金だけでなくローンも利用できます。
毎月のローン返済額より家賃収入のほうが多ければ、自己資金を使わなくてもローン返済が可能です。
このように、ローンを利用して投資ができるのは、不動産投資ならではのメリットですよ。
ただし、無条件でローンが利用できるわけではなく、属性や購入物件によって借りられる金額は変わってきます。
勤続年数が長くて安定収入がある大企業の会社員などは、借りられる金額は大きくなりますね。
逆に収入が少ない人やフリーランスの人は、収入が安定していないという理由でローンが組めない場合もあります。
購入した後は手間がかからない
購入した物件の管理は、管理会社に任せることができます。
管理の範囲は管理会社によってことなりますが、私の場合は入居者募集から家賃の回収、トラブル対応まですべて管理会社が対応してくれていますよ。
私のやることは、毎月家賃が振り込まれたことを確認することと帳簿付けくらいですね。
不動産投資は、物件を購入するときは物件契約などの手続きが必要ですが、物件管理を管理会社に依頼すれば購入した後は手間がかかりません。
不動産投資のデメリットやリスク
不動産投資はメリットだけでなく、デメリットやリスクもあります。
ここでは、不動産投資のデメリットについて詳しく説明していきますね。
空室・家賃滞納
不動産投資は、空室になってしまうと家賃収入を得られなくなってしまいます。
物件をローンで購入している場合は、自己資金でローン返済をしなくてはなりません。
空室でも家賃を保証してくれる「サブリース契約」を利用する方法もありますが、あまりおすすめしません。
サブリース会社の都合で家賃が減額されるトラブルが頻発しているからです。
不動産投資ではなるべく空室が発生しないように、「駅から近い」「都心部にある」など、入居者が集まりやすい物件を選ぶことが大切ですよ。
また、入居者がいても家賃を滞納されてしまうと、空室と同じように収入が途絶えてしまうリスクがあります。
管理会社によっては、家賃滞納を保証してくれるところもあるので、管理会社を選ぶときの基準にするといいですよ。
建物の老朽化
マンションやアパートなどの投資用物件は、株や投資信託とは違い、築年数が古くなるほど老朽化が進みます。
「築年数が浅いきれいな物件に住みたい」と考える人は多いので、普段から修繕やメンテナンスをしておかないと、空室リスクが高まりますよ。
また、物件を選ぶときは老朽化しにくい物件を選ぶことも大切です。
木造アパートよりも、鉄筋コンクリート造のマンションのほうが耐用年数は長く、老朽化しにくい物件になります。
地震・火事などの災害
不動産投資には、地震や火事などの災害で所有物件に被害が出る可能性があります。
地震保険や火災保険に加入しておくのはもちろん、災害に強い物件を選ぶことも大切ですよ。
地震対策としては、1981年以降に建てられた「新耐震基準」を満たしている物件を選びましょう。
また、木造アパートより鉄筋コンクリート造のマンションのほうが火は燃え移りにくく、火事に強い物件です。
家賃・物件価格の下落
不動産投資には、家賃や物件価格の下落リスクもありますね。
立地や築年数によっては家賃が下落してしまうことがあり、ローン返済に支障が出てしまいます。
また、物件価格が下落すると、物件を手放すときに思うような価格で売却できない可能性もありますね。
不動産投資では、家賃や物件価格が下落しにくい物件を選ぶことが大切です。
金利変動リスク
変動金利のローンを利用して投資用物件を購入する場合は、金利変動リスクがありますよ。
現在の日本は低金利なので、固定金利よりも変動金利のほうがローンの適用金利は低くなります。
しかし、今後金利が上昇することがあれば、変動金利の場合は適用金利が高くなり、ローンの返済額が増えてしまいます。
ローンを利用して不動産投資をする場合は、金利が低いからといって安易に変動金利を利用しないほうがいいですよ。
すぐに現金化できない
株や投資信託の場合、証券会社で売り注文を出せばすぐに売却して現金化できますよね。
しかし、不動産を売却するにはまず買い手を見つける必要があるため、現金化するまでに時間がかかります。
また、ローンが残っている物件の場合は担保を外す必要があり、売買契約を締結するなどの手続きも必要です。
投資用不動産を売却して現金化するには早くても1週間～1か月、一般的には3か月～6か月程度かかると考えておくといいでしょう。
不動産投資を始めるときの注意点
実際に不動産投資を始めるときは、いきなり始めるのではなく、いくつか準備しておくべきことがありますよ。
ここでは、不動産投資を始めるときの注意点について説明しますね。
書籍やセミナーなどで基礎知識を習得する
不動産投資を始めるときは、書籍やセミナーなどで基礎知識を習得しましょう。
不動産投資について何もわからないまま不動産会社を訪ねても相手にしてもらえませんし、条件の悪い物件を購入させられるリスクもありますよ。
また、これは株や投資信託にも言えることですが、仕組みやメリット・デメリットを理解しないまま投資を始めると失敗する可能性が高いです。
私が不動産投資を始めたときは、関連書籍を数冊繰り返し読み、セミナーにも参加して理解を深めました。
細かいところまで理解する必要はありませんが、少なくとも基礎知識は習得して、不動産会社の担当者が話していることが理解できるように準備しておきましょう。
強引な勧誘を行っている不動産会社とは付き合わない
「不動産投資に興味はあるけど、強引な勧誘をされるのでは」と心配する人もいると思います。
私は体験したことはありませんが、不動産会社の中には強引な勧誘を行っている会社もあるのは事実です。
たとえ紹介された物件が魅力的であったとしても、強引な勧誘を行っている不動産会社とは絶対に付き合ってはいけません。
不動産投資は物件を購入してからの管理が特に重要なので、信頼できる不動産会社と付き合わないと購入した後に苦労します。
セミナーや相談会に出席する前に、その会社のホームページに「強引な勧誘はしない」と書かれているか確認するのがおすすめです。
また、会社名で検索すると評判などもわかるので、できる範囲で調べておきましょう。
安易に借金をしない
不動産投資はローンを利用して物件を購入できるのがメリットの一つですが、安易に借金をしないことも大切ですよ。
不動産投資の書籍やセミナーの中には、「頭金0円で1億円を借りて物件を買う」といった内容のものもありますが、リスクが高すぎます。
できれば、最初の物件は現金で購入するのがおすすめです。
そして、ローンを利用するときは空室になることも考慮して、借金は余裕をもって返済できる金額にとどめておくと安心ですよ。
私は1戸目を現金、2戸目をローンで購入しましたが、借金は物件を売却すれば返済できる金額にしています。
不動産投資用の物件を探す方法
実際に不動産投資を始めたいと思っても、最初はどうやって物件を探せばいいかわからないですよね。
不動産投資用の物件を探すときは、以下のような方法がありますよ。
- 不動産情報サイトで探す
- 購入したい地域の不動産会社を訪問する
- 不動産投資専門の会社に相談する(おすすめ)
しかし、不動産情報サイトや不動産会社を訪問する方法は、不動産投資の経験がない人には難しいと私は思います。
基本的に優良物件はプロのところにしか集まらないので、不動産情報サイトに掲載されている物件は売れ残りであることが多いですね。
また、購入したい地域の不動産会社を訪問するのは時間と手間がかかりますし、優良物件を紹介してもらえる保証もありません。
投資用物件を探すときは、不動産投資専門の会社のセミナーや相談会に参加して物件を紹介してもらうのがおすすめです。
私の場合は予算や資産状況を考慮して、無理なく購入できる物件を紹介してもらえたので、安心して購入できましたね。
ただし、不動産会社によっては強引に勧誘される可能性もあるので、少しでも違和感を抱いたら無理に購入しないようにしましょう。
さいごに
私は今のところ毎月安定して家賃収入を得られているので、不動産投資に挑戦してよかったと思っています。
不動産投資は物件選びが重要ですが、初心者が自分で優良物件を見つけるのは難しいので、信頼できる不動産会社に紹介してもらうのがおすすめです。
強引な勧誘をしてくる会社ではなく、こちらの要望や疑問にきちんと答えてくれる会社と付き合うようにしましょう。
また、不動産投資はローンを利用して物件を購入できますが、多額の借り入れはリスクが高すぎるので、無理のない範囲で取り組むことが大切ですよ。
初めて投資用物件を購入するなら、比較的物件価格が安いワンルームマンションがおすすめです。