不動産所得とは何?確定申告のときの計算方法や事業的規模の判定について公認会計士がわかりやすく解説

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こんにちは!
公認会計士試験に合格しただいちです。

確定申告のとき、不動産所得の計算をしようと思ったけど、「何が経費に当たるのか」「事業的規模の判定はどうしたらいいのか」など、迷うことも多いですよね。

ですので、このページでは不動産所得の計算の全体像が理解できるように、一緒に見ていきましょう。

不動産所得とは「不動産の貸付けによる所得」

不動産所得とは、「自分が持っている不動産を誰かに貸したときに得られる所得」のことを指します。

この不動産所得の範囲に含まれるのは以下のとおり。

  • 土地の貸付け
  • 建物の貸付け
  • 船舶や航空機の貸付け
  • 広告宣伝用の看板の使用料

「広告宣伝用の看板」ですが、よく建物に大きな広告が貼ってあることがありますよね。

あの広告は「建物の一部を貸している」ことになりますので、そこから受け取る使用料も不動産所得に分類されますよ。

なお、不動産の売買による所得は、譲渡所得または事業所得に当たりますので注意が必要です。

不動産所得とは?確定申告時の計算方法などについて解説

不動産所得の金額の計算

不動産所得の金額の算出方法は以下のとおりです。

不動産所得の金額 = 総収入金額 – 必要経費 – 青色申告特別控除

青色申告で申請した場合、10万円もしくは事業的規模に該当すれば65万円の控除を受けられますよ。

事業的規模に関する説明は、後ほど詳しくしていきますね。

不動産所得の必要経費に該当するもの

ここで、必要経費になるものは何なのか、確認していきましょう。

必要経費とは、以下のものを指します。

  • 総収入金額を得るため直接に要した費用の額
  • その年における販売費、一般管理費その他業務について生じた費用の額

代表的なものを列挙すると以下のとおり。

  • 不動産の減価償却費
  • 火災保険や地震保険などの損害保険料
  • 不動産の修繕にかかった費用
  • 不動産にかかるローンのうち利息部分
  • 集金代行や入居者募集などの賃貸管理代行の費用
  • 不動産にかかる各種税金
  • 確定申告書類を税理士に依頼する際にかかった費用
  • 不動産経営にかかるその他必要経費

不動産にかかる各種税金とは、不動産取得税、固定資産税、事業税などがそれに当たります。

不動産経営にかかるその他必要経費とは、不動産管理会社との打ち合わせにかかる交際費や通信費、不動産に関する勉強をするために購入した書籍購入費などが該当しますよ。

不動産所得の事業的規模に関する判定基準

不動産所得には、「事業的規模かどうか」という判定があります。

どれくらいのスケールで不動産事業を営んでいるか、ということですが、以下のいずれかの判定基準を満たせば、事業的規模として認められるんですね。

  • 戸建て住宅を5棟以上
  • マンションの部屋を10室以上
  • 駐車場を50台分以上

では、事業的規模と判定されると、どんなメリットがあるのでしょうか。

仮に、不動産事業が事業的規模だと認定された場合、以下のものを追加で必要経費に計上することができるようになります。

  • 青色事業専従者給与
  • 未回収の家賃分
  • 地震や火災などによる損失額

青色事業専従者とは、いわゆる家族従業員のことを指しますよ。

彼らに対する給与は、必要経費に計上してよいということですね。

不動産所得が赤字であれば損益通算できる

不動産所得が赤字になってしまった場合、他の黒字の所得と相殺して損益通算をすることができます。

ただし、不動産所得と損益通算できるのは、以下の所得のみなので注意しましょう。

  • 事業所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得

たとえば、不動産所得が-100万円、事業所得が+200万円だったとします。

損益通算をしなければ、不動産所得0円、事業所得200万円、合計200万円として税金が課されますよね。

しかし、不動産所得は損益通算を認められているので、事業所得と合算して、合計100万円の所得とすることができるのです。

こうして損益通算ができれば、支払うべき税金の額は少なくなりますね。

不動産所得の確定申告時に必要な書類

不動産所得の確定申告時に必要な書類は、主に以下のとおりです。

  • 青色申告決算書(フォーマットはこちら
  • 不動産収支内訳書(フォーマットはこちら
  • 源泉徴収票
  • 賃貸契約書
  • 不動産売買契約書
  • 管理会社からの賃料入金明細
  • 不動産修繕費の見積書、請求書、領収書
  • 不動産にかかる借入金の返済予定表
  • 固定資産通知書
  • 火災保険、地震保険などの証券
  • その他書籍や交際費などの領収書

たくさんの書類が必要となりますので、一ヶ所にまとめて保管しておくとよいかもしれませんね。

さいごに「不動産所得とは?」に対する回答まとめ

不動産所得について紹介したことをまとめました。

  • 不動産の貸付けによる所得が不動産所得に分類される
  • 不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費 – 青色申告特別控除
  • 事業的規模に該当すると、必要経費に計上できるものが増える
  • 不動産所得が赤字であれば、事業所得・山林所得・譲渡所得と損益通算できる

計算自体はシンプルですが、必要書類が多いです。

ただ、必要な書類を集めることさえできれば、不動産所得は乗り切ったと言えると思いますよ!